[OPINIA] „NASZE ULICE, WASZE KAMIENICE” – Czyli jak zmieni się rynek nieruchomości w Polsce

Na łamach Portalu Warszawskiego publikujemy demokratycznie (od lewa do prawa) opinie mieszkańców, specjalistów, radnych, blogerów, i innych. Dziś, publikujemy Cezarego Bachańskiego,  działacza na rzecz wolności gospodarczej.

Dużej zmianie ulegnie rynek nieruchomości w Polsce

Tytułowe stwierdzenie ma mocno negatywny wydźwięk historyczny, ale idealnie pasuje do tego, co będzie nas czekać. W najbliższych latach prawdopodobnie dużej zmianie ulegnie rynek nieruchomości w Polsce. Wszystko dąży do rozbicia drobnicy na tym rynku i skupienia coraz większej liczby nieruchomości w ramach wielkiego kapitału.

Trwające prace nad ustawą dotyczącej REITów, czyli funduszy inwestycyjnych w nieruchomości, a także jej założenia – doprowadzą w długim terminie do zwiększonej instytucjonalności najmu. W przestrzeni publicznej sporo jeździ się po drobnych „landlordach”. Ponadto panuje przeświadczenie (nawet prawdziwe), że zamiast w Polsce inwestować w rynek kapitałowy i innowacje, to lepiej zalać ziemię betonem. Rozwiązania z ustawy o REITach jawnie promują inwestycje w nieruchomości poprzez duże fundusze. Polacy zamiast inwestować w krajowy rynek kapitałowy, to będą wpłacać kapitał do lania betonu. Wypłata dywidendy z ich tytułu ma być zwolniona z podatku dochodowego.

Tymczasem, na naszym rynku kapitałowym musisz zapłacić 19 proc. podatku dochodowego. Znając nasze zamiłowanie do betonu, a do tego potencjalnie zwolnienie z podatku, nietrudno odpowiedzieć na pytanie, gdzie popłynie kapitał. Zarazem odpowiednio zabezpieczając fundusze, żeby do zabawy nie wkroczyła ulica. Sprawę załatwią duże bariery wejścia. Ulica jest od wpłacania im pieniędzy, tam barier nie będzie.

Kto zarabia na rynku?

Drobni inwestorzy są upierdliwi i trudno z nimi walczyć. Jeszcze bardziej szkodzą, kiedy odkryją lepsze możliwości zwrotu z nieruchomości niż wynajem długoterminowy mieszkania studentom. Całkiem przyzwoite pieniądze da się zarabiać na wynajmowaniu mieszkań w dobrych lokalizacjach w miastach, gdzie przyjeżdża dużo turystów. Nagle okazuje się, że mieszkanie, które normalnie robi 5 proc. zwrotu w skali roku – może nagle robić 10-15 proc., jeżeli wystawi się je w najmie krótkoterminowym. W zasadzie, korzystając z tej możliwości, irytuje się każdego poza konsumentem, który ma wybór i lepszą cenę. Począwszy na sąsiadach, którzy muszą słuchać pijanych Brytyjczyków o 3 w nocy śpiewających przyśpiewki klubowe, po hotelarzy, którym taki najem prywatny psuje marżę, ceny i rynek.

Dlatego nie powinny dziwić pomysły ograniczenia tej furtki do zarabiania pieniędzy. Coraz więcej państw z tym walczy jak np. Hiszpania czy Holandia. W Polsce też był pomysł, aby to wspólnota mieszkaniowa decydowała, czy dane mieszkanie może być użytkowane w najmie krótkoterminowym. Pętla regulacyjna na pewno w pewnym momencie będzie zaciśnięta tak, że będą mogły to robić tylko dużo fundusze posiadające całe bloki.

Betonująca ustawa i wyciągnie kasy

Projekt ustawy o REITach, a w zasadzie SINN (spółki inwestujące w najem nieruchomości) jest przesadzony, skierowany do naprawdę ogromnych podmiotów i wyrzuca docelowo marzenia mniejszych firm, aby coś takiego stworzyć. Kapitał zakładowy takiego podmiotu zgodnie z założeniami ustawy powinien wynosić minimum 100 mln złotych. Naprawdę, nawet bardzo bogaci ludzie w Polsce nie mają takich pieniędzy „od tak” na kontach, bariera kapitałowa jest ogromna.

We Francji i Niemczech takie podmioty muszą mieć co najmniej 15 mln euro, ale w innych krajach jest zdecydowanie lepiej. W USA REITy nie mają ustawowo określonego minimalnego kapitału zakładowego. Jednakże, aby kwalifikować się jako REIT, muszą spełniać określone kryteria, takie jak dystrybucja 90% swoich dochodów podlegających opodatkowaniu w formie dywidend. Holenderskie REIT-y, znane jako FBI. nie mają określonego minimalnego kapitału zakładowego, ale jak w przypadku Stanów Zjednoczonych, muszą spełniać wymogi dotyczące dystrybucji zysków i struktury własności. Nawet w mocno walczącej z „landlordami” Hiszpanii nie ma wymogu minimalnego kapitału zakładowego dla REITów. Japonia, Australia i Wielka Brytania to kolejne przykłady, kiedy nie potrzeba do tego celu 100 mln złotych i nie reguluje się tego prawnie.

Docelowo taka „betonoza” rynkowa wyrzuca większych polskich przedsiębiorców z zabawy, a promuje zagraniczne i zarazem ogromne fundusze inwestycyjne. Polak posiadający kapitał do inwestycji będzie mógł to zrobić w takim funduszu, ale w polskim już nie, bo będzie ich bardzo mało ze względu na bariery wejścia. Ustawienie minimalnego wkładu na minimum 100 mln to jawny skandal i potencjalna kumulacja kapitału tworząca oligopole. Natomiast tworzenie się oligopoli w takim segmencie rynku jak dach nad głową dla przeciętnego człowieka, jest niebezpieczne z punktu widzenia ustalania cen. To nie będzie już Janusz z jednym mieszkaniem na wynajem na Mokotowie, tylko potężne grupy kapitałowe posiadające całe osiedla i części dzielnic. Lanie betonu dla zagranicznych funduszy będzie miało też ogromne przywileje podatkowe, których nie ma nikt w Polsce. Będzie funkcjonowała obniżona stawka podatku dochodowego od osób prawnych na poziomie 10 proc. (standardowo jest 19 proc.), do tego odroczona do momentu wypłaty zysku akcjonariuszom. Mało tego, dywidendy akcjonariuszy będą całkowicie zwolnione z podatku od dywidendy (obecnie 19 proc.) (!).

Nie będzie żadnego podmiotu prawnego w Polsce, który by posiadał aż tak korzystne rozwiązania podatkowe. Tworząc dla nich w zasadzie raj podatkowy na nierównych warunkach, w porównaniu, np. do firm zajmujących się inwestycjami na rynku kapitałowym. Czyli, jeżeli będziemy mieli drobnego inwestora, który posiada 50 tys. zł do „włożenia” na rynek, to mając perspektywę inwestycji w jakąś polską firmę na naszym indeksie (do tego dużo mocniej opodatkowaną przy potencjalnym zysku), to oczywistym jest, że rozważy inwestycję w REIT bez podatku dochodowego. W ten sposób zamiast kumulować kapitał na rynku kapitałowym, czego u nas w Polsce cholernie brakuje, to będziemy inwestować w beton. Beton, który będzie wyciągał pieniądze od przeciętnego Polaka i sterował rynkiem najmu.

W Niemczech, fundusze inwestycyjne, w tym REIT-y, posiadają około 12-15 proc. wszystkich lokali na wynajem, co jest znacznym udziałem w porównaniu do Polski, gdzie większość mieszkań jest wynajmowana przez prywatnych właścicieli. W Berlinie doszło nawet do konsultacyjnego referendum, gdzie mieszkańcy opowiedzieli się za wywłaszczeniem dużych inwestorów z posiadanych nieruchomości, co było reakcją na rosnące czynsze i percepcję, że fundusze inwestycyjne, w tym REIT-y, przyczyniają się do windowania cen.

Tworzenie w Polsce tak dużej bariery wejścia, jak 100 mln zł oczywiście, że będzie tworzyło oligopole. Nagle okaże się, że kilka firm będzie mogło sterować sobie ręcznie cenami najmu. Rynek w tym przypadku powinien mieć dużo mniejsze bariery wejścia, np. 10 mln zł, aby uniknąć takich sytuacji i wytworzyć konkurencję.

Coraz biedniejsi seniorzy, odwrócona hipoteka i podsumowanie

Mając oligopole tak napchane pieniędzmi, będą one szukały okazji do maksymalizacji swoich zysków i przewag wynikających z posiadania kapitału. W Polsce rośnie liczba seniorów korzystających z odwróconej hipoteki. Emeryci są jedną z najszybciej biedniejących grup społecznych w Polsce, o czym kiedyś wspominałem.

Według raportu Związku Przedsiębiorstw Finansowych z 2023 roku, fundusze hipoteczne wypłaciły klientom renty dożywotnie o 53,1 proc. więcej w porównaniu do 2022 roku. Zainteresowanie tego typu rozwiązaniem będzie rosło, bo przeciętna emerytura coraz bardziej odbiega od minimalnego wynagrodzenia. Duża płynność finansowa na rynku spowodowana zbieraniem kapitału z ulicy o preferencyjnym opodatkowaniu spowoduje, że łatwiej będzie znaleźć środki na pozbawienie seniora mieszkania po jego śmierci i brak spadku dla rodziny.

Absolutnym nieporozumieniem jest proponowana regulacja, aby REITy miały aż 100 mln kapitału zakładowego, bo ogranicza to konkurencje i docelowo wypycha inwestorów do dużych podmiotów. Do tego preferencyjne opodatkowanie sprawi, że kolejne pieniądze wyparują z rynku kapitałowego, który ich potrzebuje. Jeżeli REITy mają już być tak opodatkowane, to chociaż likwidacji powinien doczekać się podatek od zysków na rynku kapitałowym do określonej i sensownej kwoty.

Obecna propozycja ustawy może doprowadzić do tworzenia się oligopoli w najmie. Poprzez oddanie tak ważnego sektora gospodarki w ręce scentralizowanych grup interesu i wpływu nad nieruchomościami. Tworzy się sztucznie wysokie bariery rynkowe, których nie ma w innych krajach i to jawnie pod największe podmioty. W ten sposób osłabimy swój rynek kapitałowy i prawdopodobnie wzrosną ceny najmu.

za: Cezary Bachański, śródtytuły redakcji

🟦 Wesprzyj niezależny Portal Warszawski, który jako jedyny od lat walczy z wielowymiarową patologią w Warszawie. Jeśli chcesz możesz nam się odwdzięczyć za naszą służbę i zaprosić nas na kawę: https://buycoffee.to/portalwarszawski

Możesz też dokonać wpłaty na numer: 61102049000000890231388541 – dopisek: DAROWIZNA