„Mordor” nie przejdzie metamorfozy. Miasto nie chce tam osiedla

W biznesowej części Mokotowa, przy ul. Wołoskiej i Konstruktorskiej Echo Investment S.A. we współpracy z pracownią architektoniczną BBGK Architekci stworzy nowe osiedle z parkiem liniowym i szkołą dla co najmniej 250 dzieci. W miejscu dwóch starszych biurowców oraz rezerwy terenu powstanie osiedle z około 1,2 tys. mieszkaniami oraz zieloną przestrzenią do sąsiedzkich spotkań, a także liczne ścieżki dla rowerzystów i pieszychtak pisaliśmy w listopadzie 2020 roku.

To już nieaktualne

Jak wiecie na Służewcu mamy uchwalony Miejski Plan Zagospodarowania Przestrzennego. Co to oznacza? Że każda działka w dzielnicy ma przypisaną funkcję i ten kto zakupi taką działkę musi się do tej funkcji zastosować. – pisze Lepszy Służewiec.

Często słyszycie, że w Warszawie jest chaos urbanistyczny, budynki powstają na podstawie WZ-etek, często nie odnosząc się do istniejącej już zabudowy czy układu komunikacyjnego. MPZP przed tym chroni. Czy zatem MPZP ma jakieś wady? Niestety tak. MPZP uchwala się długo i w bólach. Poddawany jest on wielu konsultacjom, wyłożeniom do wglądu, można go oprotestować. MPZP dla Służewca w rejonie Domaniewskiej i Konstruktorskiej przewiduje w większości zabudowę biurową. Jak wiecie biurowców jest tutaj aż nadto. Część z nich jest już jak określają fachowcy „strukturalnie niewynajęta”, tzn. że w okresie liczonym w latach budynki w większości są puste. Dodatkowa pandemia najprawdopodobniej zrewolucjonizowała system pracy biurowej, a więc takich biurowców będzie potrzebnych jeszcze mniej.

Miasto stoi na stanowisku, że zmiana planu to długi proces i nie podejmuje takiego tematu. Nawet trudno się od ważnych urzędników dowiedzieć jak taka procedura wygląda i ile trwa. Żeby wam uzmysłowić jak ciężki to proces to wiedzcie, że park linearny, powstanie formalnie jako…droga. Bo w tym miejscu MPZP przewiduje drogę i nawet urzędnicy wolą w ten sposób wybudować park, aniżeli procedować zmianę planu.

Echo Investment zakupiło wiele lat temu dużą działkę w rejonie ulic Suwak-Konstruktorska-Racjonalizacji. Wybudowało tam osiedle Nowy Mokotów i biurowiec Park Rozwoju. Część tej dużej działki zapisana była właśnie pod szkołę i do dziś stoi ona pusta. Oznacza, że deweloper nie może tam zbudować nic poza czymś co ma funkcję kulturalno-oświatową. I oczywiście zakupił tą działkę z pełną wiedzą, że tak jest. Działkę pod szkołę z pierwotnych planów okrojono o 30%, ponieważ to właśnie to osiedle rozpoczęło „mieszkaniową rewolucję” na Służewcu. Wcześniej nikt nie chciał tu budować, dopiero budowa tego osiedla pokazała jak duży jest popyt na mieszkania w tej części miasta.

 

 

Dziś parę lat później, co mało kto przewidywał mamy na Służewcu wiele ukończonych budowli budynków mieszkaniowych i kolejne w budowie. Dzisiaj już nikt na obcięcie funkcji nie dałby zgody. Ale ciężko było ten boom mieszkaniowy przewidzieć.

Rząd PiS uchwalił ustawę lex deweloper. Była ona od początku uważana za mocno kontrowersyjną. Rząd dał zgodę na obchodzenie MPZP, czyli tego dobrodziejstwa, które nie pozwala na zabudowywanie miasta bez jakiegokolwiek planu, ale obwarował ją wieloma czynnikami. Z zapisów tej ustawy chciało skorzystać Echo Investment. Aby móc budować w takim trybie potrzebna jest zgoda aż samej Rady Warszawy. Wspomniana firma zaproponowała, że w miejscu jednego z najstarszych kompleksów biurowych EMPARK wybuduje osiedle mieszkaniowe. Zobowiązana ustawą zaproponowała budowę szkoły (na wspomnianej działce należącej do Echo) oraz urządzenie terenów zielonych, czyli budowę części parku linearnego (bocznice 9 i 13 KDD).

Cała inwestycja miała pomóc w przełamaniu monokultury biurowej, dogęścić miasto i stworzyć na Służewcu nową jakość w przestrzeni publicznej, co w naszej ocenie dla naszej dzielnicy jest tylko i wyłącznie korzystne.

Miasto od początku, w tym specjaliści od urbanistyki wspierali ten projekt. Osią sporu stała się jedynie szkoła, a dokładniej jej rozmiar. Pierwotnie zaproponowano szkołę na 270 osób, co pozwoliłoby na obsługę klas 1-3. Większość z was (oprócz bezpośrednich sąsiadów szkoły stwierdziła, że to nie jest dobre rozwiązanie. Należy zbudować szkołę na pełne osiem klas. Podobnego zdania była dzielnica. Deweloper i dzielnica prowadzili rozmowy i udało się je zakończyć sukcesem. Podpisane notarialnie porozumienie mówiło, że Echo ma sfinansować szkołę z 12 salami lekcyjnymi, salą gimnastyczną, zapleczem jedzeniowym, administracyjnym, a Miasto sfinansuje dobudowanie 4 sal lekcyjnych, tak aby szkoła mogła obsługiwać pełne 8 klas. A więc miasto wynegocjowało co chciało.

 

Skąd więc decyzja Rady?

 

No właśnie…tutaj ręce opadają. Ktoś w komentarzach napisał, że nakręcamy nagonkę na radnych. W żadnym wypadku tego nie robimy, nie uznawajmy krytyki za nagonkę. Zresztą akurat my uważamy większość urzędników za fachowców, a opinie wyrabiamy na podstawie współpracy z nimi, a nie artykułach prasowych, których zadaniem jest przyciągnąć uwagę.

Na Radzie Warszawy wypowiadali się i przedstawiciele miasta i dzielnicy i dewelopera. Trzy strony deklarowały, że osiągnęły porozumienie. Zapis o tym, że deweloper zbuduję większą niż pierwotnie planowano szkołę zapisano w umowie notarialnej, dlatego, że modyfikacja wniosku byłaby niemożliwa, wiązała się ona ze złożeniem nowego, co odsuwa inwestycję w czasie. Fakt, że umowa o większej szkole podpisana została notarialnie, a nie we wniosku sprawiła, że część radnych uznała (wbrew logice), że interes miasta nie jest zabezpieczony i odrzuciła projekt. To był jedyny argument jaki przeważył za odrzuceniem wniosku.

Pomijamy już tą żenującą pyskówkę partyjną jaka tam się odbyła i zajęła 50% czasu na dyskusję. Dlatego krytykujemy radnych i w otwartym liście będziemy od nich wymagać dokładnych informacji jaka jest zatem alternatywa? Kiedy pieniądze na szkołę? Kiedy jej realizacja?

 
I teraz punktowo odpowiemy na powtarzające się komentarze:
 

1. Na Służewcu jest sporo działek, jest gdzie budować.

Tak prawda, ale co to ma do rzeczy? Była szansa na odmienienie dużego kwartału w centrum dzielnicy, połączenie go budowanymi terenami zielonymi. Byłoby to osiedle otwarte z ciekawą architekturą. W naszej opinii to ogromna strata.

 
2. Dlaczego miasto ma ponosić koszty szkoły?

A dlaczego ma ponosić koszty dróg, kanalizacji, chodników? W tym rejonie miasto będzie musiało tak czy inaczej wybudować szkołę. Odrzucenie tego wniosku prawdopodobnie skończy się tym czym kiedyś na Wilanowie, że miasto musiało odkupić od dewelopera działkę i postawić na niej szkołę. Tutaj partycypując w budowie części szkoły dostałoby ją po wybudowaniu na własność i to razem z działką. Tak to prawda, że Echo buduje szkołę, bo chce dostać zgodę na Lex Deweloper, ale też buduje szkołę większa niż wynika to z przepisów.

 

3. Deweloper buduje osiedle to niech wybuduje szkołę, park i resztę, bo buduje dla siebie

 

Tutaj mamy procedurę lex-deweloper, więc zasady są trochę inne, ale chcemy walczyć o fakty i prawdę i logikę w dyskursie społecznym dlatego zwróćmy uwagę, że na Służewcu firma OKAM wybudowała dwa duże osiedla i buduje trzecie. Ma do tego pełne prawo, bo tym się zajmuje. Przy okazji budowy tych osiedli nie musiała budować żadnych obiektów infrastrukturalnych. Duże osiedla postawiło też Grupo Lar i inni. Oni także nie byli zmuszeni do budowy szkoły i innej infrastruktury. To nie jest tak, że jak deweloper buduje osiedle to musi wybudować całe miasto. Czy producenci rowerów budują ścieżki rowerowe? Czy produceni gniazdek elektrycznych budują sieci energetyczne? I z infrastruktury, która miała powstać będą korzystać wszyscy, a nie tylko klienci tej firmy. Wszyscy płacimy podatki i oczekujemy, że z tych pieniędzy co do zasady Państwo/Miasto będzie budować to do czego jest zobowiązane. A podatki rosną…

 

4. Dobra decyzja, tak uda się wymusić większą szkołę

Tego nie wiemy, chociaż jest to oczywiście możliwe, ale tutaj kłania się bardziej biznesowe podejście. Firma Echo zdecydowała się ponieść spore koszty i przygotować się do procedury lex-deweloper. Decyzją Rady Warszawy te koszty zostały zmarnowane. Czy projekt po zwiększeniu szkoły stanie się nieopłacalny? Nie wiemy, ale ważne jest, że przygotowano ciekawy, głośny projekt, a został on odrzucony. Do inwestorów poszedł sygnał, że lepiej budować na zwykłych pewnych WZ-tkach zamiast pakować się w koszty i liczyć na łaskę Rady. Szkoda, bo liczyliśmy, że więcej działek zmieni przeznaczenie, bo jak pisaliśmy MPZP się zdeaktualizował.

Do tego Echo Investement nie zakupiło tej działki, podpisało jedynie umowę przedwstępną z obecnym właścicielem i łatwo może zrezygnować z tego projektu.

5. A co wy tak bronicie tego dewelopera?
Bo w naszej ocenie ten projekt realnie sprawiał, że Służewiec stałby się lepszy. Mielibyśmy szkołę, tereny zielone i otwarte osiedle z ciekawą architekturą, zamiast przestarzałego, opustoszałego biurowca z wyspą ciepła na środku. Wolimy jak ktoś proponuje takie osiedle, a nie buduje inne przy okazji wycina drzewa i niszczy chodniki i tak to zostawia (chyba wiecie o kim piszemy).
6. Budujmy szkołę w innym miejscu; połączmy liceum z zawodówką
Wiemy, że siedząc na kanapie można rzucać takie pomysły, ale my nie mamy danych ani wiedzy, aby proponować takie rozwiązania. W mieście są specjaliści od szkolnictwa i oni negocjowali z Echo. My ufamy ich wiedzy i doświadczeniu.

Dlatego uważamy, że bardzo źle się stało i mamy nadzieję, że ten pomysł nie przeszedł do historii.

za; Lepszy Służewiec

PW

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Wymagane pola są oznaczone *